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深圳双地王辐射范围有限 下半年楼市会这么走

房产  2016/6/24 17:21:58 来源:网易
现在买套房,躺着都能生财;晚买一年房,白干10几年。自6月上旬,深圳一周内出了双地王后,购房者乐观与恐慌情绪蔓延,“地王效应”可见一斑。
中研网讯:

网易房产6月23日原创报道 现在买套房,躺着都能生财;晚买一年房,白干10几年。自6月上旬,深圳一周内出了双地王后,购房者乐观与恐慌情绪蔓延,“地王效应”可见一斑。

地王并不是个新话题,今年上半年央企在全国大手笔掠地,终于6月初达到高潮,引起了全国范围内的讨论,随即虽有所收敛,却留下一地鸡毛。

在昨日网易跟中原地产举行的《飞飞易席谈》沙龙上,深圳中原研究中心总监王飞、深圳自媒体大V呆呆咖啡馆、陆家嘴、老傅说事及深圳中原龙坂区营业总监宋舟、吴宏飞等业内人士,就双地王后深圳的现状及未来房价走势进行了讨论。

“龙华现在信心膨胀,感觉停不下来了,全深圳的人都觉得深圳一定会涨价。”自媒体大V呆呆咖啡馆认为,如果深圳再出几块地王,楼市便会刹不住车,每个人都觉得自己在用面粉的价钱买面包,赚钱是早晚的事。

配套难承重 6万/平方米是龙华目前的敏感带

“地王出世后,龙华及光明在售的几个新盘均有所提价,涨幅在5%-10%之间;二手市场上应势涨价的并不多,但也没做出让步。”深圳中原龙坂区营业总监宋舟如是表示。

龙华地王前脚刚出,该地块周边项目的开发商便立马借势打起了广告,部分项目随即宣布涨价,紧接的周末龙华看房量便增加了三成。根据深圳中原的数据监测,截至本月20日,龙华二手房的成交均价在5.6万/㎡上下,成交量环比上个月上涨30-40%,宋舟预计本月底将会翻倍。

“目前市场上购房者对价格还是很敏感的,6万/㎡是龙华的敏感价位段,价格再往上走市场便会有压力,购房者会比较犹豫,购买力会立马下降。”宋舟说道。

近年来,地王对龙华片区房价的提振作用极为明显。2006-2012年间,龙华房价一直处于“1”字头,有着福田后花园的地理优势,价格却是深圳的洼地。

2013、2014年随着中海、龙光两块地王相继出世,龙华房价迅速破“2”追“3”,并于2015年进入“4”万元时代。

但龙华此次想借势直接迈过“6”万元的门槛或许并不容易,“大跃进”的阻力来自其公共配套的严重脱节。

保守估计目前龙华人口已达169万,直接后果便是早晚高峰的交通拥堵,大幅的增加了上班族的时间成本,更为严重的是教育、医疗等配套的滞后。


(龙华高峰期交通极为拥堵 图片来自网络)

根据公开数据,龙华今年公办小一学位缺口为7723个,公办初一学位缺口1123个,学位极其紧张,为争夺优质学位多次引发纷争。而在医疗配套上,龙华更是少的可怜,目前暂无大型综合医院,仅3间公立医院。按照2014年的发布的统计数据,每千人口床位数、医生数和护士数分别为2.05张、1.36人和1.32人,而同期全市平均水平为2.56张、2.19人、2.29人。

配套建设显然没有跟上房地产开发的速度,但根据龙华的规划,“十三五”期间将会新增公办学位30000个,并建3个三甲医院,新增16个问题设施项目。

自媒体大V老傅说事认为,目前龙华有一定的居住环境氛围,但配套严重不足,补齐基本配套后才有支撑高房价的动力。

业内声音:下半年深圳楼市仍保持平稳

深圳中原研究中心最新报告指出,双地王一定程度上提升了市场热度,但辐射范围有限,全市大部分楼盘均延续了之前的价格。

端午节期间,龙华某大盘推出1046套房源,到场人数6000余人,5小时内便售罄,实现销售均价5.5万/㎡,当日吸金60亿。合理的定价削减了地王的火焰,使得其他开发商不得不重新审视项目价格的定位。


(龙华某盘开盘现场)

自媒体大V陆家嘴指出,深圳自“325”新政后至今近三个月,共出现7次超级周末,即楼盘开盘成交金额超过20亿,一定程度上说明了市场接盘能力较强。但是否意味着市场即将回暖?

根据深圳中原研究中心的数据监测,上半年二手房成交量约5.9万套,与去年同期相比约降2%,而与去年下半年相比则下降一成左右。今年新房成交量约2.3万套,与去年同期相比下跌三成。“由于1-3月份市场延续了2015年的态势,上半年整体表现还不错,二手房成交仅比2009年、2015年差一些。”深圳中原研究中心总监王飞表示。

近6年,深圳二手住宅月均成交约7000套,近两个月实际成交约4000套上下,6月份实际成交量或将达到5000套。“今年3月份深圳二手房价达到了历史最高点,同比去年大涨73%,去年整年的涨幅是60%,今年上半年的涨幅是15%,可以确定的是,涨幅在减缓。”王飞补充道。

新房市场的分化有目共睹,定价低于预期的普遍去化在八九成左右,而价格较高的项目则遭到了弃购。陆家嘴认为,未来深圳楼市将会继续延续该种态势,定价合理则会带来成交量的上涨,但价格会处于窄幅波动态势,总体上下半年深圳楼市会趋于平缓。

老傅说事同样表示,放缓和调整是下半年深圳楼市的趋势,“据我观察的一个豪宅楼盘,第一期开盘买的还可以,后面成交非常少,要想兑现预期,价格需要适当调整。”

“新盘有聚集效应,可以通过短期营销造势,二手房是个人购买行为,因此二手成交对市场的影响是很大的。如果二手房月成交量能够达到10000套,表明市场已经非常火热。”呆呆咖啡馆表示,目前深圳房价已达到高点,目前回暖的有点快,但今年要达到火热应该很难。

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