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上周末深圳楼市八千人抢购2586套房 去化率达8成

房产  2016/9/30 15:31:55 来源:网易
10月深圳预计还将有24盘入市推新,其中龙岗预计开盘数为10个,依旧是全市的供应主力军。产品类型囊括住宅、公寓等。
中研网讯:

刚被业内人士判断为成交动力不足的深圳楼市,在“金九”的下半场犹如打了一针鸡血。数据显示,在9月24、25日两天,深圳6个项目入市,而上周的推盘量就高达2586套。而根据最新的统计数据,10月深圳预计还将有24盘入市推新,其中龙岗预计开盘数为10个,依旧是全市的供应主力军。产品类型囊括住宅、公寓等。

“金九”下半场新盘推货达2586套

“一个小个体遇到了深圳楼市的大时代,上周末便被此起彼伏的楼盘营销活动洪流给淹没了。”在本周的一次闲聊中,有房地产记者开着这样的玩笑。相比前两周的冷清,深圳楼市终于在金九的“尾巴”上开始发力。根据深圳中原研究中心的统计,上周(9月19日- 25日)全市共有7个项目入市,推售的总房源达到2586套。其中,单是24-25日两天开盘或加推的项目便有6个,普遍分布在龙岗及宝安片区。

推盘热潮来袭,促使此前笼罩在深圳楼市上空的“乌云”迅速消散。据不完全统计,仅仅上周末两天,到达各个开盘现场的购房者人数多达8000人左右。而相比中秋小长假7成左右的去化率,上周的整体开盘销售率已走高至80%,明显高于前期。

其中,位于南山、宝安片区的几大新盘,均价都在7万元/平方米以上。海上世界双玺推出的66套400平方米精装大户,尽管均价高达13万元/平方米,套均总价约5000万元,但单日销售额仍然达到26亿元,这是继半岛城邦三期之后,又一在开盘中领跑深圳市场的豪宅项目。

位于龙岗、坪山新区的吉祥里与心海城,因定价相对合理,都在开盘短时间内热销。其中心海城推出的600套80-135平方米精装三至四房,以2.9万-3.4万元/平方米的高性价比,遭3500人抢购。

果然是柳暗花明又一村。在9月中旬诸多业内人士还在感慨最近过于淡定的时候,深圳楼市出其不意地上演了一出“反转”剧。按照深圳中原研究中心的最新统计,在购买力有所提升的前提下,截至9月26日,深圳新房备案成交均价高达63848元/平方米,环比上月的57728元/平方米大幅增长10 .6%。

深圳中原研究中心指出,虽然不乏部分客户弃购,但开发商入市积极,推售项目较多,外加东莞地王的刺激效应,预计后期入市项目的定价将会持续坚挺。

新房供给增加将缓解买卖双方的僵持

在“金九”下半场小步“试探水温”之后,向好的预期或会促使一众开发商在随后的“银十”陆续释放“大招”。在深圳中原研究中心新鲜出炉的10月份推盘情况表中,楼市预计将会迎来24个新盘,区域遍布宝安、福田、龙岗、龙华、南山,其中龙岗预计开盘数为10个,依旧是全市的供应主力军。产品类型囊括住宅、公寓等。

从户型结构来看,宝安、南山的户型面积覆盖范围较广,小至40-50平方米的一房或公寓,大至200-350平方米的高层或复式。供应量最大的龙岗片区,户型面积则多以刚需户型为主,位于龙岗中心城的远洋新干线,即将推出86-149平方米的三至四房,同一片区的启迪协信则基本是44-89平方米的精装LO FT公寓。均价在今年一路飞扬的信义嘉御山六期,即将推出72-131平方米三至五房。

除了一众应声加入开盘大战的楼盘之外,鸿荣源壹城中心博林天瑞等12个楼盘也即将在10月拉开营销中心或样板房的序幕。可以预见的是,10月的深圳楼市不缺热闹。除了市场气氛持续升温,买卖双方的僵持状态在新房供给增加的前提下有所缓解,按照深圳中原研究中心的预测,短期内在不出现调控政策的情况下,深圳楼价将会小幅高走。

片区分析

福田

宜居程度高 二手成交活跃

与去年情况相比,福田区仅2月成交同比增加超过三成,其他月份成交量同比大幅减少五成至九成之间,数据显示,今年1-8月成交均不足百套,其中最高的2月仅87套,最低的8月仅13套。不过,去年亦有两个月份成交低于百套。价格方面一直高涨,其中7月环比上涨10.9%,同比大涨86 .6%,达95070元/平方米,同时创下今年1- 8月最高价格。二手房成交方面,3月成交3656套,增长最大,环比增加达1.26倍,同比增加1.29倍。

对此,南都资深房地产研究员邱永宽表示,福田区新房源供应量极其有限,处于全市6区最低水平,新项目供应量较罗湖区更少,旧改项目短期内不多。对于二手住宅来说,福田区宜居程度较高,交通和区位优势较好,因此二手住宅交易比较活跃。Q房网市场观察员任晋东认为,主要原因是福田属于较为中心的区域,原有新房供应较多,受今年“3·25新政”冲击最大。

福田位于深圳中心区,交通、医疗、教育等配套成熟,另外还有莲花山公园、笔架山公园等市区内少有的自然景观资源,而以金融业为主的福田C B D成就了福田的高端产业定位。借“十三五”规划发展之际,福田将围绕“一流国际化中心城区”和率先落实“四个全面”的首善之区,构建“一核二廊三带”的空间格局,将是金融产业、新兴产业聚集,全面打造可持续发展的深圳首善之区。并坚持以提升综合环境作为经济社会发展的总战略,创造良好法治环境、营商环境、人文环境及生态环境,保障实现发展目标,这是福田区“十三五”的战略路线图。

南山

10万+是常态 豪宅仍是未来供应主力

当“豪宅年”成为2016深圳楼市的重要标签,“多金”的南山已然凭借日渐高企的豪宅价奠定其领涨深圳的基调。在此前美联物业全国研究中心提供的数据中,上半年该片区总共推出8个项目,均价都在6万元/平方米以上,其中5个项目均价超过10万元/平方米。相关数据显示,上半年南山新房均价高达77452元/平方米,同比上涨70 .9%,而此时全市一手房均价刚刚达到5.06万元/平方米。

7月份,南山的一手均价首次跨过“9万”大关,随后一路上扬。在9月首周,南山均价高达10 .06万元/平方米,一定程度上拉动全市成交均价大幅走高至7万元/平方米,这也是今年以来深圳新房房价第二次站上“7”字头。根据深圳中原研究中心的统计数据,截至还没完全过去的9月,高扬的南山一手均价为81800元/平方米,而深圳的一手均价为52600元/平方米,差距拉大至一半。

上述所说的前海、后海、蛇口自贸区、深圳湾超级总部四大豪宅片区,叠加上高新区、留仙洞,成为今年南山的六大重点片区,总共规划了7500万平方米的建筑总量,全年完成固定资产投资500亿元,相当于再造一个南山。照此来看,未来南山的高价趋势从传统豪宅区域还会蔓延开来。

而随着10月底地铁七号线的开通,以及西丽高铁枢纽站规划的“出炉”,一度是片区内价格“洼地”的西丽也将异军突起。

与均价同样高企的福田、罗湖截然不同,南山是下半年楼市的供应大户,预计将会有20个项目入市,其中豪宅项目就占了三分之一,堪称豪宅聚集地。在即将到来的10月份,南山5个即将发售项目占据全市推盘量的20%左右,产品类型以公寓为主,大户型面积段成为主力户型。

罗湖

供应量一直偏紧

回看今年1-8月的新房成交数据,罗湖整体呈现波动态势,其中6月成交量最高,达到431套,而7月成交最低,仅60套,因此,6月创下了期间123.3%的最大涨幅,而7月创下86.1%的最大跌幅。同比方面,今年2月较去年2月同比涨幅最大,达到928%;同样是7月跌幅最大,超过六成。新房价格方面,整体呈现递增态势,其中2月环比涨幅最大,为30 .5%,达到64625元/平方米,同比增涨逼近四成;而7月成交价格最高,为76347元/平方米。此外,二手成交方面,3月成交量最高,达3388套,环比增加1.27倍,同比增加1.61倍。

对此,邱永宽表示,罗湖区作为传统的老城区供应量一直偏紧,成交量主要来自深业东岭、华润银湖蓝山、中海天钻。未来的成交量取决于上述新盘的推盘量,而且旧改项目难以很快面市,成交量短期内亦难以达到6月份的高值水平。另外,罗湖区二手住宅成交量在5、6月份两个月都是稳居全市6区中探花位次,进入7、8月份福田区与罗湖区互换位次,成交量略超罗湖区。

根据区“十三五”规划建议,罗湖区将大力推动城市更新、产业升级、创新驱动等方面工作,到2020年实现全区生产总值突破2600亿元。目前如湖贝旧村旧改、益田木头龙旧改、鹿丹村片区综合改造等项目,将有可能给罗湖注入新的血液,为产业升级带来吏多可能。此外,罗湖将加快学校工程建设,预增学位3650个等等。罗湖一直被誉为“价值洼地”,未来,随着城市更新项目逐步完工,升级改造后的罗湖也值得期待。

宝安

前海扩容,带动新房价格连涨

宝安区今年市政规划利好不断,经济总量已跃入全市前三,区政府正在加快推进大空港新城、宝安滨海中心区、西部活力海岸带规划建设,以期形成宝安经济新的增长极。

8月26日,深圳市委六届三次全会提出的“大前海区域”联动发展战略规划,将把宝安新城、大空港地区、后海、深圳湾等整个湾区发展规划纳入大前海范畴,前海自贸区由之前的28 .2平方公里扩充为41.8平方公里。宝安核心片区全部被纳入大前海范畴。

6月开通的地铁11号线,从松岗到福田中心只需要半个多小时,一下子拉近了宝安边远地段到市中心的距离。领航城一期2012年9月开盘价为1.5万元/平方米,如今一期二手房价已经达到4 .5万元/平方米左右。

根据安居客监测数据显示,去年10月,深圳全市的新房均价为35570元/平方米,宝安新房均价达到39131元/平方米;而在12月突破4万大关后,宝安新房均价在今年5月又突破5万大关,达到50062元/平方米。今年5月和9月前三周,深圳市新房均价环比均出现小幅下调,但宝安保持了持续的增长势头。

不过,宝安2015年公寓推货量大增,但今年的销售速度稍缓去化时间为全市最长。

根据深圳中原研究中心此前的统计,下半年,宝安全区有14个新盘入市,推货量仅次于南山和龙岗。除两个项目为公寓外,全部为普通住宅。具体到即将到来的10月,宝安区将有4个项目入市,从类型上看,全部为住宅产品,以大面积段为主,其中不乏复式单位。

龙华

十月仅一盘入市

龙华这两年迅速崛起,成为宇宙中心,与其不断出现地王密不可分。2013年,中海拍出上塘地王,2014年10月开盘,带领龙华迅速进入3万元时代;2014年,龙光拍出白石龙地王,开盘时带领龙华迈进“5万元时代”;今年6月在上塘地块拍出的地王,楼面价高达5.6万元/平方米,业内普遍预测入市价将在9万元左右。

今年3·25以后深圳楼市迅速陷入低谷,市场对于价格的敏感度提升,整体定价合理的刚需楼盘相对受到市场热捧。其中,壹城中心在6月及8月两次开盘依靠合理的定价,均告售罄,鸿荣源集团凭借壹城中心等项目以86 .5亿元的总金额成为上半年深圳市场成交金额冠军。

而位于观澜的楼盘奥宸观壹城以及合正观澜汇两个项目也由于定价合理,以24.95万平方米的成交量摘得全市片区第一。

今年至今,龙华新区尚没有豪宅产品入市,带动全区均价持续走低,9月截止到目前,新房均价为41428元/平方米,低于全市48981元/平方米的均价水平,环比也出现10.74%的跌幅。

据深圳中原统计,下半年,龙华共有10个产品入市。不过在银十,龙华仅有一个住宅项目推出,成为全市新房供应最少的片区。

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