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条件放宽碰上额度减少 公积金新政利好会否成空?

房产  2015/6/12 13:42:34 来源:南方都市报(深圳)
中研网讯:

“这就相当于宽瓶口进窄瓶口出,申请的人多,但放款像挤牙膏似的,肯定会像以往那样排队,造成回笼资金难上加难。”


———房企负责人


继北京、上海之后,广州于本周一起松绑公积金政策,广州市住房公积金管理中心(下简称公积金中心)今年计划发放的个人住房贷款额度是140亿元,同比去年实际发放的188.77亿元减少48.77亿元。货款申请的条件放宽,额度却同比减少,今年的公积金额度会否重现去年下半年的窘境?公积金中心人士表示,以今年前五月贷款申请相对减少而言,公积金中心今年计划的额度“应该是够的,如果不够我们将启动贴息贷款”。


公积金贷款拖沓遭开发商拒绝


公积金贷款自去年二季度起就僧多粥少,一些买家迟迟等不到放款。去年10月,从化珠光流溪御景曾因约定的网签期限到了,而买家的公积金贷款仍未办下来出现退房现象,有些买家迫于合同约定转而采用商业贷款。直到目前,该司在从化的三个楼盘仍有10多套房还未获得放款。所以,珠光地产在从化的三个楼盘,从去年9月起至今都拒绝公积金贷款。


因为额度紧、手续麻烦,放款慢,一些楼盘拒绝公积金贷款。开发商方面表示,公积金贷款的具体手续比商业贷款手续麻烦得多,“更核心问题是额度紧张造成排队的问题”。


“其实公积金中心审批的时间不会比商业贷款的审批时间长,属于公积金中心处理的审批和放款等要求都是15个工作日内完成,之所以造成流程走得慢可能是开发商不愿配合办理抵押等。”公积金中心人士表示,二手房(房源、代理、租房)的公积金贷款办理抵押等手续一般两三个月就可,但是由开发商办理的一手房贷款所花的时间会更长。


据了解,购买二手房买家可直接向公积金中心网点提交贷款申请,公积金中心直接审批。但一手房往往是买家提交资料给开发商方面委托的律师事务所,再由律所统一交给银行,经由银行审核再交到公积金审批,再由银行办理抵押登记手续,方到放款等。


调查51盘有22盘拒绝公积金贷款


去年11月,媒体爆出全广州326个在售楼盘有过半不接受公积金贷款。即便在当前公积金新政放宽贷款条件之下,开发商方面拒绝公积金的态度仍是非常坚决。


南都记者本周抽查广州全市各区共51个楼盘,其中有22个楼盘拒绝公积金贷款,占比达43%。此外,回访去年11月曾表示可以公积金贷款的14个楼盘,发现有7个楼盘当前已拒绝公积金贷款,占比达一半。


在调查的51个楼盘中,除了黄埔区的水韵翔庭、越秀区麓湖轩、花都区的路劲悦峰3个楼盘声称公积金贷款和商业货款享受同样的折扣外,其它楼盘都是公积金贷款比商业贷款折扣更低,有的楼盘甚至对公积金贷款无任何优惠折扣。还有开发商要求半年内无法收到公积金放款,就得主动转成商业贷款。


“现在房企的资金都很紧张,有的房企甚至对销售额不计目标,但对于回款额则要求完成一定的目标。公积金贷款向来就慢,允许买家办公积金贷款岂不是让公司回款变慢,无法完成回款目标?”某房企销售负责人表示,公积金的贷款额度本身有限,特别是像现在放宽贷款条件,日后贷款申请必会增加,“这就相当于宽瓶口进窄瓶口出,申请的人多,但放款像挤牙膏似的,肯定会像以往那样排队,造成回笼资金难上加难”。该房企负责人表示,这也是很多公司宁愿对商业贷款买家给予更大的让利,拒绝公积贷款买家多支付公司一定比例的房款的原因。


今年公积金计划额度同比少48亿


今年公积金中心计划用于发放个人住房贷款的额度比去年更少。“今年,我们计划是先拿出140亿元用于发放个人住房贷款,如果额度不紧张,则用此发放;如果额度紧张,我们就会启动贴息贷款。”公积金中心人士表示,已和相关银行沟通过,届时公积金中心将拿出一部分公积金收益做为利息补贴银行,以此“贴息贷款”用于填补不足的公积金额度,“现在这个方案已准备提交管委会审议”。


若以公积金目前计划的140亿元的额度看,这意味着今年的额度要比去年实际发放的188.77亿元少了48.77亿元。


不过,在今年一季度,公积金中心本计划发放63亿元(其中包括上年度增加的27亿元)。这意味着,今年一季度按计划从140亿元的平均比例中支出36亿元。但实际上,今年一季度共向3617户职工家庭(含2015年前申请案件)发放了个人住房公积金贷款,发放金额为18.63亿元,仅用了一季度计划中的一半额度。


竞宇金融总经理鄢红胜证实,今年二手公积金贷款比例和去年相比锐减。组合贷款的占比已经降到只有五成左右,而纯公积金贷款的比例更是只有两成左右。


多缴多贷,每笔贷款额度反而少了


对于目前坊间质疑公积金中心额度不足,公积金中心人士表示,会保证额度充裕。


“从今年这几个月的数据看,申请公积金贷款的人数相对少了,也造成今年的额度反而没有去年那么紧张,目前相关条件符合的贷款申请都能保证有额度。”公积金中心人士表示,除了贷款申请减少外,公积金中心将启动的“贴息贷款”也会在额度不足时替补上。


就此次新政将外地买家贷款条件由一年放宽到6个月,公积金贷款购买首套房可以两成首付,二套结清贷款的是三成首付,二套未结清贷款的是四成首付等,公积金中心表示该新政是参考了此前征集的公众意见。


“我个人认为新政对大家的影响不大,因为新人刚参加工作,虽然缴的额度不多,但也要三五年才能买房;而年长的缴的额度多,但也最高限额50万元。”公积金人士表示,新政旨在鼓励大家多缴可多贷,实际上总体影响不大。


房地产专家韩世同认为,此次新政在贷款金额计算上有所改变,可能会使得每笔可以申请贷款的金额比原来减少一半或一半以上。“或者说,广州今年公积金贷款的面可能更宽了,但每笔贷款的金额会受到严格的控制,反倒会更加少了。”


“如果申请者原有账户余额多者,在新政后则有贷款额度优势;但余额少、缴纳额也少的,在新政后则可贷的额度就会更少。”亿诚按揭助理总经理陈广雄认为,此次新政虽放宽条件,公积金的额度亦跟上,“主要是可借金额少了”。


申请条件放宽业务增加,放款或变慢


此次外地人申请公积金贷款条件由一年放宽至半年,在业内人士看来,虽然可贷额度减少但贷款申请量必会增加。“加上目前楼市成交逐渐转好,短期内预计申请量会增加,预计届时排队情况也会有所增加。”大源按揭总经理郑大源认为。


今年4月1日起,天河、越秀、荔湾、海珠、白云、黄埔(含萝岗和开发区)等六区的二手房和一手现楼,无论是纯公积金贷款还是组合贷的公积金部分,办理公积金贷款业务都只能到公积金中心网点,承办银行不再受理。


郑大源表示,从去年12月1日公积金中心启用2015年的额度后,公积金的贷款业务就变快些了。但4月1日起,中心六区由公积金自行受理业务后,“公积金网点接待不过来了,所以业务又变慢了”。


据介绍,目前二手住宅纯商业贷款一般从递交申请到出同贷书,到放款一个月时间就可以搞掂。但二手房的纯公积贷款仅出同贷书就要花上一个半月的时间,到后面放款,也起码要花一个多月的时间。


算一算


低缴纳者,新政前后可贷额度或缩水一半


亿诚按揭助理总经理陈广雄举例,假设刚满30岁的张三(到60岁退休,到退休年龄月数为360),其公积金账户余额是1万元,月缴存500元。



新政前:余额1万,月缴500,最高可贷50万


按新政前贷款额度计算公式:账户余额2+月缴存额到退休年龄月数4,结果为74万,即张三最高可获公积金贷款50万元。



新政后:余额1万,月缴500,最高可贷26万


按新政后贷款额度计算公式:账户余额8+月缴存额到退休年龄月数,结果为26万,即张三只能贷26万元。

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