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从11号线眺望深莞的“双城时代” 房价进一步差收窄

房产  2016/7/14 17:23:37 来源:网易
不止11号线,深莞未来规划将有5条地铁相连,“11号线只是预示着深圳和东莞之间产业、社会、空间深度合作的开始。”
中研网讯:

现在,经常往来深莞之间的小周感觉方便很多:从长安镇中心叫滴滴或者优步只要几块钱,10分钟就能到达一界之隔的深圳碧头,再转乘地铁直达市中心,前后不到1小时,比城巴更省钱、比公交更快捷。

这得益于深圳地铁11号线的开通。11号线东联毗邻香港的福田,西联深莞交界处的碧头,跨越福田、南山、宝安三大片区,串联整个深圳西部经济带。6月28日,这条号称“国内最美地铁”并创下多项“第一”的地铁全线开通运营。

11号线改变的不仅是深莞两地交通,专家表示,包括修到东莞家门口的11号线在内的轨道交通网络的跨城连接,将使得城市圈层不断扩大与消融,随之带来人口居住的转移,并对产业的重新布局分工产生重大影响。

不止11号线,深莞未来规划将有5条地铁相连,“11号线只是预示着深圳和东莞之间产业、社会、空间深度合作的开始。”

城市圈层扩大

时空距离缩短 房价差收窄

11号线开通后,深圳机场以北片区地铁实现了零的突破,11号线使得宝安机场以北的福永、沙井地区,在30—40分钟内可以到达前海、南山、福田,和以往相比大大节省了时间。在深圳中原二级市场董事总经理玉家雄看来,11号线有效连接了大空港地区与城市商务区,半个多小时就可以从远郊进入城市核心区域,这对白领客户的吸引力相当大。

沙井附近的一家房地产中介告诉记者,地铁开通对沙井租房影响比较大,和宝安、南山相比,如果价格合适,会有更多人考虑这一边,而以前没通地铁时则不然。

这是因为,11号线以深圳机场为中界点,南北各片区呈现出明显的房价分化。其中,东南方向沿线的宝安、前海湾、南山、后海、红树湾、车公庙等小片区,均价已突破5万元大关,后海、红树湾等传统豪宅区的部分楼盘均价更是早已“10万+”。而机场以北的福永、桥头、松岗等地,大部分均价还徘徊在“3”字头。

对此,玉家雄表示,11号线开通以后,随着交通时间和距离感的缩短,对机场北片区的房价有明显的提升作用,比如西乡和福永等大空港片区存在2万多元的价差,以后会慢慢收窄到1万多元。

11号线的通车未来几年也会加快该片区的房地产开发进度,玉家雄表示,和机场以南相比,机场以北片区的制造业相对较多,以前客观条件不是非常利于房地产开发,但随着大环境的改变,开发商会加快节奏,“这和六七年前的西乡很相似,以前西乡也有大量的工业区和厂房,但现在慢慢变成商品房项目,这也是整个城市发展形成的一个脉络”。

产业各环节跨区域布局成常态

大族激光是深圳的知名高新技术企业,在南山总部以及福永都有研发业务,而制造业务则位于福永,经常有员工需要往来两地,在该企业工作多年的一位员工表示,公司在南山和福永之间每天都有几班班车相连,11号线开通后,对于不同产业环节的公司员工的往来有一定方便作用。

记者发现,像大族激光把研发业务与制造业务分开的企业在深圳有不少,但连接互联网、高新技术企业密集的南山与制造业密集的福永、沙井、松岗等地,以往会耗费企业较多的交通与时间成本。

在深圳综合开发研究院副院长曲建看来,11号线等轨道交通除了发挥分散居住需求的作用,还对优化城市功能布局和产业转型升级有非常大的作用,11号线之类的大型基础设施的逐步完善,会导致不同产业按照其比较优势往最有效的地方布局。

在产业方面,地铁11号线串联了福田、深圳湾、后海、前海、宝安中心区、空港新城等多个深圳重点打造的产业集聚区。其中,福田作为成熟区域,拥有深交所、招商银行大厦等金融机构;深圳湾超级总部区、后海、前海则在大规模建设中;位于深圳湾和后海的华润总部、阿里巴巴国际总部、百度区域总部等总部大厦均已建成或在建。

专家表示,11号线等轨道交通的开通,极大地压缩了各产业环节互动中人流往来的时间。“11号线一头连着福田中心,一头连着深莞交界处的松岗片区,一条线各节点上布局了深圳所有的产业业态,包括最高端的现代服务业和中端的制造业”,曲建表示,轨道交通会加速一些产业从市中心向外辐射,缓解区域间发展不平衡的问题。“市中心和松岗沿线有不同的功能组团,不同的企业、不同的人员都会沿着这条线进行重新布局,像与会展、空港等大型基础设施密切相关的产业,都会从中心区撤离向大空港地区集结,沿线的金融业则更多会向福田、南山、前海转移,住宅也会更多向外转移。”

城市界限消融

“双城”生活逐渐走向现实

11号线刚开通的周末,记者乘坐11号线出碧头站后,看到路边停满了东莞牌照的车辆,并且有不少车辆和摩的在等待拉客——缺少跨界接驳公交滋生了非法营运。

轨道交通的连接会导致城市界限不断消融,越来越多的居民能够进行“双城”生活,而这首先影响11号线的东莞临深片区。

作为深圳第一条直接把终点站修到东莞家门口的地铁线,11号线开通后,东莞临深片区一体化效应初显,不少东莞人驾车前往碧头站乘坐深圳地铁。作为与松岗一河之隔的东莞长安镇,地铁11号线碧头站离该镇直线距离仅1公里,车行距离也不过三四公里,驾车从碧头站前往长安镇中心仅需5分钟。一位优步司机介绍,地铁11号线虽只开通几天,已送几位东莞客人过来坐地铁。他介绍说,从东莞长安坐大巴到福田,要花几十元,11号线开通后从碧头到福田只要55分钟十几元钱,又快又便宜。

11号线只是“双城”生活的开始。据了解,深莞之间规划中有5条地铁相连,东莞临深片区包括长安、黄江、凤岗、松山湖等片区,均将有地铁与深圳相连。

轨道交通的完善使得深莞同城化可期,有不少开发商也提出了采用“轨道+物业”的开发模式,玉家雄表示,人的外溢不一定受城市行政界限划分的限制,同城化并不是一个特殊现象,在轨道交通进行规划时就有考虑,比如北京、上海也有很多人住在其它城市,平时回本地工作,深圳也不会例外,因为深圳本身城市面积很小,只要城市经济发展速度、人口增长速度一直保持,深圳人住到惠州、东莞回深圳工作并不是一个很遥远的事情。

专家表示,随着莞深地铁以及城轨的全面对接,由于深圳房价奇高,必将产生外溢效应,更多的人将选择到深圳周边置业生活,邻近深圳以及靠近地铁和城轨的住房将成为外溢人口的首选,同时带动房价补涨,这与当初深圳关外的发展逻辑如出一辙。

深圳综合开发研究院常务副院长郭万达则认为,未来将形成一个以深圳为中心的都市圈,其中轨道网络是关键,都市圈的特点一是大,二是轨道交通连接,深圳未来将成为东京、纽约、首尔一样的都市圈。

企业和产业率先跨界布局

总部在东莞长安的国内著名手机品牌OPPO,在深圳也有负责软件研发、营销、用户体验的办事处。该公司品牌部品牌公关经理朱晓娟介绍说,OPPO从2009年开始,部分研发和营销业务就开始进入深圳,“因为深圳比较开放,有助于接触新鲜的想法,比如用户体验团队,在这里可以更好地接触我们的目标人群,了解他们的使用习惯。”

像OPPO一样,越来越多企业的不同环节会被市场“看不见的手”放置在优势不同的地区。对此,曲建指出,轨道交通等基础设施的完善会导致不同区域间的比较优势更好地发挥出来,让企业和产业率先突破行政界限往最优的地方进行布局。

例如东莞长安,和深圳相比具有低成本的优势,也有承接深圳产业外溢的需求。一位在东莞工作多年、对东莞区域发展较为了解的人士表示,轨道交通开通对东莞临深片区来说最直接的影响是居住,例如东莞长安的房价,从1万多元到现在的2万多元。但对当地来说,更想承接深圳产业发展外溢的影响,而并不想只作为深圳的“睡城”。

据了解,东莞临深片区在规划上积极与深圳对接,《东莞市城市总体规划(2016—2030)》提出了“一中心四组团”的概念,包括东莞虎门、长安在内的西南组团将打造滨海新城,对接深圳前海、西部空港与广州南沙地区,融入湾区;而塘厦、凤岗等东南组团将成为对接深圳现代产业发展的集聚区。记者发现,无论是西南组团还是东南组团,在规划中都有地铁与深圳相连。

从城市内分工到跨区域分工,代表了城市界限的消融,曲建表示,按照国外的经验,城市发展会经历从农村、城市、中心城市、都市圈到都市区的过程,深圳正处在中心城市向都市区迈进的过程中,就其经济、社会发展的程度,一定要跨越现有行政区域的要求。与此同时,东莞、惠州也需要跨越行政界限,这关系到各个城市间比较优势的发挥。

城市合作取决于城市之间的边际竞争收益、边际合作收益哪个大,现在深圳和东莞都发展到了合作收益大于竞争收益的阶段,基础设施包括轨道交通只是城市间合作的一个领域,还有教育、社保、医疗等更广泛的公共服务合作,“11号线预示着深圳和东莞之间产业、社会、空间深度合作的开始。”

★在今年2月深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第九次联席会议上,确定深圳地铁6号线、11号线和东莞地铁1号线、3号线的具体接驳方案,11号线在深圳松岗碧头站预留向东莞长安镇海悦花园站或长安步行街站换乘衔接条件。深圳地铁6号线已开工建设,在荔林站已预留好与东莞地铁1号线衔接的条件,连接深圳光明新区与东莞的黄江镇。不过,东莞地铁1号线、3号线还未开工。

★未来5年将建成穗莞深城际铁路洪梅至深圳机场段,贯穿东莞洪梅、沙田、虎门、长安以及深圳宝安等片区。

★远期规划方面,已经开通的东莞地铁2号线将与规划中的深圳地铁20号福永线相连;深圳地铁10号线(福田口岸站至平湖中心)已开工建设,预计2020年通车,远期预留通过东莞凤岗至龙岗的条件;深圳地铁13号线加强后海中心、光明至莞城的快速联系,远期预留至东莞的松山湖、莞城。

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